三亞市人民政府辦公室關于印發《三亞市育才片區南側YCN-01、YCN-02、YCN-03地塊及周邊道路項目房屋及附屬物征收補償安置方案》的通知

三亞市人民政府辦公室

關于印發《三亞市育才片區南側YCN-01、YCN-02、

YCN-03地塊及周邊道路項目

房屋及附屬物征收補償安置方案》的通知

三亞市育才生態區管理委員會，各有關單位：

《三亞市育才片區南側YCN-01、YCN-02、YCN-03地塊及周邊道路項目房屋及附屬物征收補償安置方案》已經市政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。

三亞市人民政府辦公室

2026年1月5日  

（此件主動公開）

三亞市育才片區南側YCN-01、YCN-02、YCN-03地塊及周邊道路項目

房屋及附屬物征收補償安置方案

根據《三亞市人民政府辦公室關于三亞市育才片區南側YCN-01、YCN-02、YCN-03地塊及周邊道路土地調查有關事項的通知》（三府辦〔2024〕146號）文件精神，為了做好三亞市育才片區南側YCN-01、YCN-02、YCN-03地塊及周邊道路用地項目征收補償安置工作，依據《中華人民共和國民法典》《國有土地上房屋征收與補償條例》等法律法規，結合項目用地的實際情況，制定本方案。

一、征收范圍及基本情況

三亞市育才片區南側YCN-01、YCN-02、YCN-03地塊及周邊道路用地項目征收四至坐標范圍以項目規劃紅線的實際勘測定界為準。

三亞市育才片區南側YCN-01、YCN-02、YCN-03地塊及周邊道路用地項目總占地面積約946畝，其中海南農墾立才農場有限公司約658畝，海南省農墾投資控股集團有限公司約288畝，具體數據以實際勘測定界為準。

項目擬征收國有土地上的房屋約154棟，建筑面積約32000平方米，總戶數約131戶，總人口約655人；墳墓約47座。具體數據以實際清點測量為準。

本方案僅涉及國有土地（含國有農場土地）收回及房屋、地上附著物、青苗征收補償安置。

二、征收主體和法律依據                                         

（一）征收主體

1.征收人：三亞市人民政府

2.征收實施單位：三亞市育才生態區管理委員會

3.被征收人：項目范圍內需要征收（收回）的土地、房屋、地上附著物、青苗的合法產權人

（二）征收依據

1.《中華人民共和國民法典》（2021年1月1日起實施）；

2.《中華人民共和國土地管理法》（2019年修正）；

3.《中華人民共和國城鄉規劃法》（2019年修正）；

4.《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（2020修訂）（國務院令第732號）；

5.《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）；

6.《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）；

7.《國土資源部 農業部關于加強國有農場土地使用管理的意見》（國土資發〔2008〕202號）；

8.《海南省人民政府關于重新公布全省征地區片綜合地價的通知》（瓊府〔2024〕9號）；

9.《海南省農墾總局關于確認享受國營農場職工住房建設人員身份的若干意見》（瓊墾局勞資字〔2007〕15號）；

10.《海南省農墾總局關于加強職工危房改造工作的管理辦法》（瓊墾局字〔2012〕172號）；

11.《三亞市人民政府關于印發〈三亞市集體土地征收補償安置管理規定（2013年修訂）〉的通知》（三府〔2013〕43號）；

12.《三亞市棚戶區改造房屋征收補償安置暫行辦法》（三府〔2015〕112號）；

13.《三亞市墾區建房管理實施細則（試行）》（三府規〔2021〕22號）；

14.《三亞市人民政府關于印發〈三亞市征收集體土地青苗補償費和征地經費包干管理辦法〉的通知》（三府規〔2021〕25號）；

15.《三亞市收回國有劃撥建設用地使用權補償意見》（三府辦〔2024〕134號）。

三、征收補償安置原則

（一）堅持“公開、公平、公正”“依法和諧征收”的原則。

（二）堅持依法實施、合理補償、妥善安置的原則。

（三）堅持依法征收和堅持打擊違法、違章建筑行為的原則。

（四）堅持以人為本，讓利于民，保障被征收單位和被征收人的合法權益。

四、國有土地上被征收房屋認定

（一）征收范圍內房屋用途的認定，以房屋所有權證（含海南省農墾房屋所有權證，下同）或規劃部門批準文件記載的用途為準；個人將住宅房屋改為非住宅的，按住宅用途認定。

（二）被征收房屋建筑面積、套內面積的認定，以房屋所有權證記載的面積為準。

征收范圍內按照房改政策出售的公房，未取得房屋所有權證或未經政府行政主管部門組織測繪的房屋，合法建筑面積和套內面積，以有資質的測繪機構的測繪結果確定。

（三）對本方案第五條第（二）（三）類被征收人，有房屋所有權證書的，但登記的房屋面積發生拆改變動的，被征收房屋面積的認定，作如下處理：

1.拆改變動不超過原房屋登記面積的，按照拆改變動后房屋實際面積確定；

2.原房屋登記面積不超過360平方米的，房屋發生拆改變動且增加房屋面積的，房屋三層（含）以下且每層建筑面積不超過120平方米的部分，可予認定為應安置面積；

3.原房屋登記面積超過360平方米的，房屋發生拆改變動且增加房屋面積的，按原登記面積認定為應安置面積；

（四）對本方案第五條第（二）（三）類被征收人，沒有房屋所有權證書或者規劃部門批準文件，但持有土地來源證明等合法手續的被征收房屋，房屋三層（含）以下且每層建筑面積不超過120平方米的部分，可予認定為應安置面積。

（五）對于農場的公房，有房屋所有權證書的，按證載面積認定為應安置面積；沒有房屋所有權證書的，按測繪面積認定為應安置面積。

五、征收對象的認定

自本方案發布之日止，符合以下條件之一的可認定為征收對象。

（一）征收范圍內國有農場享有國有土地使用權的國有土地，以及國有地上產權屬于國有農場的公房。

（二）征收范圍內國有農場土地上具備合法房屋權屬證明或合法報建手續的保障性住房、自建房或其他房屋。

（三）居住在征收范圍內國有農場國有土地上具備合法土地使用證明但未取得合法房屋權屬證明、無報建手續的自建房，且身份為農場職工及其配偶、子女，或戶籍登記在國有農場、立才社區的居民。

上述（一）至（三）征收對象認定、房屋物權、合法手續的認定工作由海南農墾立才農場有限公司和立才社區居委會共同核實后，報征收實施單位審定。

（四）在征收范圍內國有農場土地上其他人員的房屋及附著物。

（五）其他特殊事項報項目征收實施單位研究確定。

六、征收補償安置

按照本方案認定的以被征收房屋應安置面積部分為基數，在補償安置方式采取“貨幣補償、產權調換、產權調換與貨幣補償相結合”的補償安置方式。為保障被征收人的基本居住條件，鼓勵被征收人選擇產權調換，具體方式由被征收人自行選定，具體補償方式如下。

（一）本方案第五條第（一）類征收對象

1.國有農場土地按照《海南省人民政府關于重新公布全省征地區片綜合地價的通知》（瓊府〔2024〕9號）規定進行補償。

2.房屋（含裝修）、地上附著物參照《三亞市人民政府關于印發〈三亞市集體土地征收補償安置管理規定（2013年修訂）〉的通知》（三府〔2013〕43號）規定的房屋拆遷標準或按照評估價進行貨幣補償。

（二）本方案第五條第（二）（三）類征收對象，同時適用于“并場隊、難僑隊”的職工和居民

1.貨幣補償。

根據第四條規定的被征收房屋應安置面積，被征收人可在下列貨幣補償標準中選擇其中之一進行補償：

（1）被征收房屋參照本方案第六條第（二）款第2項產權調換比例折算后的應安置建筑面積，按劃撥土地上安置房市場評估價扣除土地價值后的價格進行貨幣補償。

（2）按照被征收房屋認定為應安置面積部分的市場評估價扣除土地價值后的價格進行貨幣補償。

被征收房屋建筑面積超過應安置面積且小于1000平方米（含1000平方米）的部分，按框架結構1350元/平方米、混合結構1100元/平方米、磚木結構850元/平方米標準補償，被征收人積極配合征收工作的，另行給予補償金額的30%獎勵；被征收房屋建筑面積在1000平方米以上的部分不予補償。

對被征收房屋的裝修補償，建筑面積不超過1000平方米的部分（含1000平方米），按框架結構、混合結構每平方米500元、磚木結構每平方米300元的標準給予補償。建筑面積超過1000平方米的部分，裝修不予補償。

2.產權調換

被征收人選擇產權調換的，按照征收房屋認定的應安置套內面積調換安置房的套內面積，其調換比例如下：

被征收房屋結構 產權調換比例

被征收房屋 調換房屋

框架結構 1 1

混合結構 1 0.95

磚木結構 1 0.85

（1）被征收房屋結構可參照《三亞市人民政府關于印發〈三亞市集體土地征收補償安置管理規定（2013年修訂）〉的通知》（三府〔2013〕43號）的有關規定予以認定，對房屋結構有異議的，可依法委托具有專業資質的單位進行房屋結構認定。

（2）被征收房屋是簡易結構，且是房屋產權人在育才生態區唯一住房的，套內面積按1:0.75的比例進行產權調換，調換后套內面積90平方米以內的部分，給予調換的安置房套內面積。

簡易結構房屋超過應安置面積的部分，按350元/平方米給予補償。簡易結構房屋的裝修按300元/平方米給予補償。

（3）被征收房屋按產權調換比例調換后，應安置套內面積小于安置區最小戶型的安置房，被征收人選擇最小戶型的安置房的，應安置套內面積與最小戶型安置房套內面積的差額，按安置房的建安成本價結清差價；被征收人未選擇最小戶型安置房的，按5㎡（含5㎡）以內按安置房建安成本價（以概算批復價格為準）結清差價，5㎡以上按安置房市場評估價結清差價。

被征收房屋按產權調換比例調換后應安置套內面積大于安置區最小戶型的安置房的，5㎡（含5㎡）以內按安置房建安成本價（以概算批復價格為準）結清差價，5㎡以上按安置房市場評估價結清差價。

除安置房戶型面積不匹配的原因外，被征收人超選安置房套內面積部分最大不能超過15平方米。

（4）被征收人選擇產權調換時，應當在育才生態區同心家園34期（一期）可安置房源中至少選擇一套，剩余應安置面積，可在育才生態區范圍內的安置區選擇安置房或選擇貨幣補償。

（5）因同心家園34期（一期）安置房屬于已裝修安置房，選擇該安置區的對應的安置面積不再給予裝修補償；被征收人對剩余應安置面積選擇進行貨幣補償或毛坯安置房置換的，按照本方案第六條第二款第2項的規定給予裝修補償。

3.貨幣補償和產權調換相結合

被征收人選擇產權調換房屋套內面積小于應安置房屋套內面積的，其差額部分給予貨幣補償，按照本方案第六條第（二）款第1項貨幣補償的標準補償。

（三）本方案第五條第（四）類征收對象

房屋建筑面積（含裝修）在360平方米以內的部分，按框架結構每平方米1350元、混合結構每平方米1100元、磚木結構每平方米850元、簡易結構每平方米350元的標準進行補償。超過360平方米以上的部分不予補償。

（四）非住宅房屋補償安置

1．貨幣補償標準，按照被征收房屋的市場評估價扣除土地價值后的價格進行貨幣補償，或按照《三亞市集體土地征收補償安置管理規定（2013年修訂）》（三府〔2013〕43號）規定的房屋拆遷標準進行貨幣補償。

2．造成被征收人停產、停業，應給予補償，補償標準以征收公告前一年的月平均營業額的8%計算，補償期限最長不得超過6個月（營業額以稅務部門核準的納稅申報為準）。

3．被征收人存在住房安置需求的，按照被征收房屋的市場評估價扣除土地價值后的價格和安置房的市場評估價等價值置換安置房。

（五）其他補償費用

1.空調遷移補助費：200元/部。

2.電話遷移補助費：200元/部。

3.有線電視、數字電視遷移補助費：400元/戶。

4.電表遷移補助費：500元/戶。

5.除本方案規定外，其他設備設施的遷移費，由征收實施單位結合項目實際審定。

（六）評估方式

1.評估由具有相應資質的房地產價格評估機構依法進行。房地產價格評估機構由被征收人協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者從征收部門已備案的具有相應資質的房地產價格評估機構儲備庫中隨機抽取。

2.被征收房屋和用于產權調換房屋的價值評估時間節點為征收決定公告之日。市場評估依據《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）的規定執行。

七、搬遷補助費、臨時過渡安置補償和積極配合搬遷獎勵

（一）搬遷補助費

1.住宅房屋的搬遷補助費為每戶每次3000元，被征收人選擇貨幣補償的，按一次結清搬遷補助費。

2.選擇房屋置換或房屋置換與貨幣補償相結合的被征收人，按每戶6000元（含搬遷和回遷）的標準給予一次性搬遷補助。

（二）臨時過渡安置費

1.對符合本方案第五條第（二）（三）類安置條件的被征收對象，選擇產權調換、貨幣補償和產權調換相結合的安置方式的，根據其應安置面積中用于產權調換的房屋套內面積，按照以下標準發放臨時過渡安置費：

（1）面積在120平方米以下的（含120平方米），按2000 元/戶/月的標準發放臨時過渡安置費；

（2）面積在120平方米以上，240平方米以下的（含240平方米），按3000 元/戶/月的標準發放臨時過渡安置費；

（3）面積在240平方米以上，360平方米以下的（含360平方米），按4000 元/戶/月的標準發放臨時過渡安置費；

（4）面積在360平方米以上的，按5000 元/戶/月的標準發放臨時過渡安置費。

選擇產權調換、貨幣補償和產權調換相結合的，按照以上標準一次性發放一年半（18個月）的臨時過渡費，臨時過渡安置期滿一年半（18個月）后，被征收人仍未得到妥善安置的，繼續按上述標準逐月發放臨時過渡安置費，直到妥善安置為止。

臨時過渡安置費發放期限：自騰空房屋之日起，至取得用于產權調換套內面積對應的安置房鑰匙后三個月止。若被征收人未在通知規定的期限內領取鑰匙，臨時過渡安置費支付期限自通知規定的領取日起算三個月后終止。

2.同心家園34期（一期）安置房屬于已裝修安置房現房，被征收人選擇產權調換或產權調換與貨幣補償相結合的安置方式時，以被征收人所選擇的產權置換總面積，扣減同心家園34期（一期）安置房的面積后，以剩余安置房面積按照本方案第七條第（二）款第1項的規定發放臨時過渡安置費。剩余應安置面積，在超選套內面積15平方米后，仍無法符合征收單位提供的現有最小面積安置房的，原則上，被征收人應選擇貨幣補償。

（三）積極配合搬遷獎勵

對被征收合法房屋產權人及符合安置條件的人員，積極配合進行清點、丈量和登記，在規定時間內簽訂房屋征收補償安置協議，同時，在簽訂房屋征收補償安置協議約定的時間內搬遷騰空房屋的被征收人給予搬遷獎勵，具體獎勵情況如下：

1.被征收人在發布《簽約公告》之日起30日內（含30日）簽訂《安置協議》（含預簽協議）的，給予人民幣5萬元/戶的獎勵；

2.被征收人在發布《簽約公告》之日起超過30日簽訂《安置協議》（含預簽協議）的，不給予任何貨幣獎勵。

八、墳墓遷移補償標準

（一）征收范圍內的墳墓在規定期限（以遷墳公告為準）內完成遷移的，土墳（含墓碑）按 20000 元/座、磚墳（含墓碑）按 24000 元/座給予補償。

（二）未在規定期限內完成遷移的，按照《三亞市集體土地征收補償安置管理規定(2013 年修訂）》的規定進行補償。

九、青苗及地上附著物征收補償標準

（一）青苗的補償參照《三亞市人民政府關于印發〈三亞市集體土地征收補償安置管理規定（2013年修訂）〉的通知》（三府〔2013〕43號）和《三亞市人民政府關于印發〈三亞市征收集體土地青苗補償費和征地經費包干管理辦法〉的通知》（三府規〔2021〕25號）的補償標準執行。違法搶種的樹木、青苗一律不給予補償。

（二）地上附著物參照《三亞市人民政府關于印發〈三亞市集體土地征收補償安置管理規定（2013年修訂）〉的通知》（三府〔2013〕43號）或按照評估價進行補償。

十、安置房屋面積結差

本方案第五條第（二）（三）類征收對象安置房按以下標準進行結差：

（一）實際取得的安置房套內面積（以實測數據為準）小于簽約選擇的產權調換房屋套內面積的，房屋面積差額部分，按本方案第六條第（二）款規定的標準進行補償。

（二）實際取得的安置房套內面積（以實測數據為準）大于簽約選擇的產權調換房屋套內面積的，且小于或等于按產權調換比例調換后應安置套內面積的部分，差額部分由被征收人按原被征收房屋調換比例折算的建筑面積的原補償單價退回補償款。大于按產權調換比例調換后應安置套內面積的部分，5平方米（含5平方米）以內按安置房建安成本價（以概算批復價格為準）結清差價，5平方米以上按安置房市場評估價結清差價。

除安置房戶型面積不匹配的原因外，被征收人超選安置房套內面積部分最大不能超過15平方米。

十一、安置房源

安置房源由育才生態區管委會轄區范圍內的就近安排安置房，安置房具體戶型和面積以實際分配為準。

十二、安置房的建設

（一）選址

擬在育才生態區范圍內就近建設安置區，同時將同心家園34期（一期）部分經濟適用房轉為安置房。

（二）建設標準

安置房建設遵循統一規劃、統一設計、統一建設原則，按照規劃部門批準的安置房建設方案進行建設。

（三）安置房建設

同心家園34期（一期）安置區安置房為已裝修安置房；育才生態區范圍內的其他安置區安置房戶內全部為毛坯。

（四）安置房的分配

被征收人選擇安置房時，按照征收單位最優先提供的安置區安置房為準。由育才生態區管理委員會及相關村社區（居）主導進行，按照被征收人簽訂征收補償安置協議時間的先后順序，優先選擇安置房（包括安置房朝向、樓層、戶型和房號等），同一日簽訂協議的，以抽簽方式確認選房順序。

（五）安置房辦證費用

被征收的房屋已依法取得房產證（或不動產權證）的，換發安置房不動產權證所需費用由征收人承擔，超出原產權證權屬面積部分對應的相關費用由被征收人承擔。被征收的房屋未依法取得房產證（或不動產權證）的，征收人協助被征收人辦理不動產權證，換發安置房不動產權證所需費用由被征收人承擔。換發安置房不動產權證時，安置房屋維修資金由被征收人承擔。

十三、保障措施

（一）征收人與被征收人在簽約期限內（以房屋征收公告為準）達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由征收實施單位報三亞市人民政府作出補償決定，依法送達被征收人并予以公告。

（二）被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的三亞市人民政府依法申請人民法院強制執行。

（三）簽約期內未簽訂房屋征收補償安置協議的，不給予搬遷獎勵和補貼。

（四）本項目有關征拆資金，由市級財政資金保障。本方案發布后，不得在征收范圍內實施擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，不予補償。

（五）執法部門對更新范圍內的搶建、搶種及違法建筑依法予以打擊。

（六）參與征收補償、安置相關工作人員，須嚴格執行有關法律法規、政策和本方案的規定，接受社會監督。對玩忽職守，濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或上級主管機關給予處分。構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

（七）對影響征收補償、安置正常工作秩序，采取干擾、圍攻、毆打等方式阻礙工作人員執行公務的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰法》進行處罰。構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

十四、其他事項

（一）本方案中國有土地上房屋的“戶”按下列原則確定：被征收房屋有房屋所有權證書的，按照“一證一戶”原則確定；沒有房屋所有權證書的，按照“一棟一戶”的原則確定；單位建設合法的職工保障性住房按照“一套一戶”的原則確定。

（二）本方案所稱“并場隊”是指在農墾發展各個時期，農村集體經濟組織通過轉制、并場等方式劃入國有農場管理的，且將集體土地轉化為國有劃撥土地的農場生產隊。

“難僑隊”是指墾區于1978－1979年間安置印支難民所建的安置點形成主要用于印支難民、歸國華僑生產生活的生產隊。

（三）本方案發布前原立才農場已征收補償安置的拆遷戶不適用本方案；已征收房屋并領取貨幣補償的，按照“多不退、少不補”的原則處理。

（四）本方案未盡事宜，由育才生態區管理委員會審定實施，并報市相關職能部門備案。

（五）本方案由三亞市人民政府負責解釋，由三亞市育才生態區管理委員會負責實施。

（六）本方案自公布之日起施行。