《海南省安居房管理辦法》政策解讀

一、制定背景和依據(jù)

住房問題關(guān)系千家萬戶切身利益。省委、省政府高度重視住房保障工作，把解決好本地居民和引進人才住房問題作為推動海南自由貿(mào)易港高質(zhì)量發(fā)展的重要民生工程、民心工程，積極探索推進住房保障領(lǐng)域?qū)嵺`創(chuàng)新，于2020年在部分市縣啟動安居房建設(shè)試點工作，收到了良好社會效果。在總結(jié)前期試點工作經(jīng)驗基礎(chǔ)上，2021年12月，省人大常委會頒布了《海南自由貿(mào)易港安居房建設(shè)和管理若干規(guī)定》（以下簡稱《若干規(guī)定》），確立了安居房建設(shè)和管理的基礎(chǔ)性制度，為安居房建設(shè)發(fā)展提供了法制保障。2025年9月，省人大常委會根據(jù)安居房發(fā)展新形勢，對《若干規(guī)定》作了修正。根據(jù)《若干規(guī)定》要求，為進一步完善安居房政策制度，規(guī)范安居房建設(shè)管理，提升安居房保障工作水平，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳牽頭制定了《海南省安居房管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）。《管理辦法》是《若干規(guī)定》的重要配套政策文件，也是做好我省安居房建設(shè)管理工作的具體指南。

二、主要內(nèi)容

《管理辦法》共有六章節(jié)，四十八條條文。第一章為總則，主要包括制定依據(jù)、適用范圍、基本原則、各級政府和職能部門職責等方面內(nèi)容。第二章為規(guī)劃與建設(shè)相關(guān)規(guī)定，主要包括安居房發(fā)展規(guī)劃編制、年度計劃制定、建設(shè)籌集方式、項目選址、土地供應出讓、建設(shè)標準、房源管理等方面內(nèi)容。第三章是申請與配售相關(guān)規(guī)定，主要包括安居房申請原則、申請條件、申請方式、審核程序、保障資格管理、銷售價格與產(chǎn)權(quán)、輪候選房、不動產(chǎn)登記、閑置房源處置等方面內(nèi)容。第四章是供后管理相關(guān)規(guī)定，主要包括安居房使用管理、封閉流轉(zhuǎn)、產(chǎn)權(quán)處置、上市交易、申請完全產(chǎn)權(quán)、換購住房、司法處置、房產(chǎn)繼承、變更權(quán)利人、住宅專項維修資金繳交等方面內(nèi)容。第五章是監(jiān)督管理相關(guān)規(guī)定，主要包括安居房信息化監(jiān)督管理、檔案管理、社會監(jiān)督等方面內(nèi)容。第六章是附則，主要包括安居房相關(guān)政策銜接、配套政策規(guī)定、申購條件相關(guān)補充條款等方面內(nèi)容。

三、重要條款解讀

（一）加強安居房供給調(diào)節(jié)。自2020年以來，我省已累計開工安居房11萬余套，已配售安居房5萬余套，仍有庫存竣工房源和在建房源共計6萬余套，可以有效覆蓋未來一個階段本地居民和引進人才的住房剛性需求，安居房發(fā)展下一步將從大規(guī)模集中建設(shè)階段轉(zhuǎn)入以需求為導向調(diào)節(jié)供給的新階段。因此，《管理辦法》第九條提出，安居房建設(shè)、籌集堅持以需定建、以需定購原則，市縣政府應根據(jù)住房保障預期目標、綜合考慮本地安居房供需平衡情況，統(tǒng)籌制定年度安居房建設(shè)籌集計劃并報送省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門審核，安居房銷售比例低、去化周期長的市縣，原則上不得申報安居房年度建設(shè)籌集計劃，不得開工建設(shè)新項目和籌集新房源。通過從安居房供給“源頭”加強管控，一方面有利于促進安居房實現(xiàn)供需平衡，另一方面有利于維護房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定。

（二）強化安居房建設(shè)質(zhì)量管理。社會各界十分關(guān)注安居房建設(shè)質(zhì)量問題。我省于2022年制定了《海南省安居房建設(shè)技術(shù)標準》（DBJ46-062-2022），為安居房建設(shè)提供技術(shù)指導。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部于2025年3月發(fā)布《住宅項目規(guī)范》，提升住宅項目建設(shè)提出了新要求。《管理辦法》在第十四條明確要求，安居房項目建設(shè)應當嚴格履行法定建設(shè)程序，嚴格執(zhí)行現(xiàn)行國家、行業(yè)和本省相關(guān)全文強制性規(guī)范和技術(shù)標準規(guī)定，落實《海南省安居房建設(shè)技術(shù)標準》，按照本省有關(guān)政策規(guī)定采用綠色建筑、裝配式建筑和全裝修建設(shè)方式，鼓勵使用智能建造技術(shù)，進一步加強安居房建設(shè)質(zhì)量管控，提升安居房建設(shè)品質(zhì)。

（三）優(yōu)化安居房準入條件。《管理辦法》以《若干規(guī)定》為依據(jù)，結(jié)合實際，細化優(yōu)化了安居房準入條件。一是擴大安居房政策保障覆蓋面，將持有居住證并已連續(xù)簽注2年以上的非本省戶籍居民家庭納入安居房保障政策覆蓋范圍，為符合條件的本省常住居民家庭解決住房困難問題提供支持；二是優(yōu)化申請人住房狀況、繳納基本養(yǎng)老保險狀況等方面申請條件，有利于促進“職住平衡”，支持符合條件的城鎮(zhèn)居民改善住房條件和農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城鎮(zhèn)獲得安居房保障；三是在調(diào)整安居房申購主體、申購條件等方面賦予市縣政府相應的權(quán)限，使市縣政府可以根據(jù)國家政策要求，以及本地住房保障能力、住房需求等實際情況變化，及時優(yōu)化完善安居房準入條件，更好地適應地方經(jīng)濟社會發(fā)展以及人才引進等工作需要。 

（四）明確閑置房源處置措施。《若干規(guī)定》第十五條對閑置安居房房源處置作出了規(guī)定。《管理辦法》據(jù)此在第二十九條中對安居房閑置房源處置條件、處置方式作了細化，規(guī)定新建和配建的安居房項目經(jīng)過至少3輪集中配售后仍剩余房源的，且剩余房源閑置時間超過12個月的，經(jīng)報市縣政府研究批準后，可由政府有關(guān)機構(gòu)或企事業(yè)單位回購，依照有關(guān)規(guī)定用作其他類型保障性住房或安置房等，或者由項目開發(fā)企業(yè)補繳相應的土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等費用后轉(zhuǎn)為市場化商品住房自行處置，為安居房開發(fā)建設(shè)企業(yè)盤活閑置房源資產(chǎn)提供政策支撐。 

（五）完善安居房供后管理制度。《若干規(guī)定》第十四條規(guī)定對安居房的封閉流轉(zhuǎn)、上市交易和產(chǎn)權(quán)處置等作了基本規(guī)定。《管理辦法》按照《若干規(guī)定》確立的基礎(chǔ)制度框架，在第三十一至第三十四條中進一步細化了安居房供后管理相關(guān)規(guī)定，明確購房人簽訂購房合同滿5年，可以向當?shù)刈》勘Ｕ蠈嵤C構(gòu)申請將安居房上市交易，或申請取得安居房完全產(chǎn)權(quán)。購房人將安居房申請上市交易的，當?shù)刈》勘Ｕ蠈嵤C構(gòu)在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)；安居房被上市交易或者被住房保障實施機構(gòu)優(yōu)先購買的，購房人按其持有的70%安居房產(chǎn)權(quán)份額獲得出售住房總價款的相應部分。購房人申請取得安居房完全產(chǎn)權(quán)的，應向市縣住房保障實施機構(gòu)補繳價款。《管理辦法》中按照惠民利民原則明確了補繳價款的具體計算公式，使得購房人家庭購買安居房后持有住房年限越長，取得完全產(chǎn)權(quán)所需繳納的價款越少，結(jié)合住房折舊、政府合理折讓等因素計算，15年后可以無償申請取得安居房完全產(chǎn)權(quán)，充分體現(xiàn)讓利于民的理念，增加購房群眾獲得感，同時也有利于鼓勵購房人家庭落實“房住不炒”要求，堅持長期扎根海南、服務海南。

（六）做好安居房新舊政策銜接。我省2020年曾印發(fā)《海南省人民政府辦公廳關(guān)于開展安居型商品住房建設(shè)試點工作的指導意見》（瓊府辦〔2020〕21號）、《海南省人民政府辦公廳關(guān)于解決全省基層教師和醫(yī)務人員住房問題的指導意見》（瓊府辦〔2020〕22號）。本次印發(fā)的《管理辦法》對安居房管理制度作了優(yōu)化。為了保障安居房承購人的利益，《管理辦法》在第四十三條中按照有利于保障安居房承購人的原則對安居房新舊政策銜接問題作了規(guī)定，明確《管理辦法》施行前已配售的安居房，可以適用《管理辦法》中的供后管理政策。